环球时报记者实地调查京沪二手房市场：挂牌多交易少，买卖双方有顾虑

来源 ：环球时报

【环球时报报道 记者 陈子帅 丁雅栀 王冬】2023年即将走过一半，环球各方持续关注国内的时报实地手房市场双方房地产市场，尤其是记者京沪京沪两地 。来自机构的调查多交数据显示，5月份，挂牌京沪二手房交易量均环比下滑13%左右，易少有顾延续3月后的买卖交易下降趋向 。京沪二手房楼市真如一点儿机构所言挂牌的环球房子越来越多，达成的时报实地手房市场双方交易却越来越少吗？为了解市场的真实情况，《环球时报》记者近日进行了实地调查 。记者京沪

“我最直观的感受就是现在房子卖不动”

《环球时报》记者6月8日走访一处位于北京东三环与东四环之间的商品住宅区发现 ，房屋均价在6万至7万每平方米之间。挂牌麦田房产中介负责人告诉记者，易少有顾近两个月，买卖片区内挂牌出售的环球房子越来越多，但是交易量小，大家观望情绪很强。

该负责人表示 ：“我最直观的感受就是现在房子卖不动 。以我的一位售房客户为例 ，去年9月底将一处面积60平方米的房源以近700万元的价钱挂出，但出于观望房地产新政的考虑将其收回。在今年2、3月份重新挂出后，一度接近以680万的价钱达成交易，但就在房主犹豫之际 ，市场明显降温。现在即使房主将心理价位降至666万仍无人问津
。”

今年3月，北京二手房成交量达到2.2万套的高峰
，创下近5年新高；但4月份便下滑到约1.39万套 。截至5月末，北京住建委官网数据显示，当月北京二手房网签12117套
，环比下滑13% 。

近期在北京刚刚完成置业的王先生告诉记者，自己一直在关注小区的房价，“相比去年，片区房价基本稳定
，但是成交量急速萎缩
 ，我所居住的片区的三大核心小区大概共计40栋楼，超过3000户，但五月份仅成交4套房子 。”王先生还告诉记者
，他在上海的亲友近期都不愿出手购房 ，因而上海二手房市场在经历房价下跌和成交量下降。

《环球时报》记者走访上海二手房市场发现，在售房屋价钱普遍较4月中下旬下降超过5% ，波动最大的片区降幅甚至超过10%，房屋价钱区间从几百万到几千万。在徐汇区的某片区，挂出房标价每平方米9万元左右
 ，但实际成交价钱普遍在约每平方米7.5万元
 。

有6月初刚刚达成出售交易的房主感慨，要是与去年同期相比，自己的房子“血亏”近30%，“但是没有方法 ，现在置换房市场上大家都在观望，还有很多人愿意减价售房，买方也普遍不着急出手，我的房子已经挂出两多月了 ，要是不降价的话来询价的客户都很少。”

据上海链家研究院的监控数据显示，5月份上海全市共成交二手房1.53万套，环比下降13% ，成交金额510亿元
，环比下降16%，成交均价40147元/平 ，环比下降3% 。

多地观望气氛浓重

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池8日对《环球时报》记者表示，相比新房
，二手房有区域优势，户型小总价低，有较好的优质教育
、医疗
、交通、产业等配套 ，职住平衡。“二手房的供给大多来自于个人或家庭，他们大多是小房换大 、旧房换新、新婚要有新房的改善型需求者，同时也是二手房的供给者。需求者还来自于满足子女上学或家庭成员上班需要 ，或者是养老需求者  。”赵秀池分析道
。

记者注意到
，由于近期二手房交易不畅
，导致许多改善性购房者“卖一买一”的方案难以实现 ，这一现象远不止 京沪两地发生
。截至5月份 ，诸葛数据研究中心统计的百城二手住宅市场均价已经连续三月下滑，综合来看5月份全国新房、二手房市场双降温 ，成交回落。其中新房市场整体成交量下滑；分城市等级来看
，主要是一线及三四线城市呈现下滑态势 。二手房市场成交体现与新房市场一致
，也呈现成交回落的趋向。5月10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点%。

来自中指研究院的数据也显示，5月份百城二手住宅价钱环比下跌的城市有83个
，较上月增加7个
，较去年同期增加26个 。

赵秀池认为 ，目前二手房市场买卖双方观望气氛浓重，买房者怕房价不上涨；卖房者怕卖不出去，影响改善需求。二手房与新房倒挂 
、租购并举等政策，以及大量低成本的新增长租公寓加入住房市场等因素 ，也降低或对冲购买二手房需求。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪8日对记者表示，从今年4、5月份数据来看 ，二手房市场成交量环比有所回落，主要是因疫情积压的购房需求在一季度消耗殆尽带来的自然回落。今年中央及地方政策多次强调房地产行业的平稳发展，三
、四季度二手房成交回稳仍较依赖于市场信心的好转。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者分析称 ，目前多数城市二手房市场情绪较一季度出现明显回落，一方面是由于前期积压需求基本释放完毕。另一方面是因而二手房市场存在明显季节性因素
，部分考虑子女上学的购房者集中在一季度完成购房 ，需求释放动能总体减弱。

市场潜力有待开发

经过多年发展  ，二手房在不少城市的房地产市场中已占据颇为重要的地位。据贝壳研究院调研，一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55% ，当二手房活跃度趋弱，会拖累置换链条上各环节的流通速度，最终影响对新房的购买力 。

陈文静表示 ，目前二手房流通速度减缓
，将明显延长置换购房者入市周期
，进而拖累新房市场的购买需求，整体市场预期和情绪进一步回落 ，房地产行业良性循环或需要更长时间 。

产业机构认为，在一线城市，二手房市场仍有充分的购买力，但多受限于严格的政策而较难推进  。贝壳研究院认为，大城市换房买卖的核心障碍在于交易成本 。置换时的高首付比例 、高贷款利率，阻拦了不少人释放换房需求。

赵秀池表示
，中国仍然处于城市化中期阶段，每年大约有1300万人口进城，房地产整体行业发展仍然是有潜力的。为稳定房地产市场，政策端仍需进一步发力 ，稳定购房者预期和信心。目前多数二线 、三四线城市限制性政策已较为宽松 ，核心一二线城市政策仍有较大空间，这些城市因认房又认贷、二套首付比例高  、购房条件严格
、普宅认定标准严等政策 ，不少购房需求被抑制，若政策能及时跟进，市场情绪有望得到改善
，二手房市场活跃度也有望提升 。

在调查中，不少购房者对记者表示 ，作为房地产的“风向标”之一，中国国有银行降息的最新动态一直是他们密切关注的信息 。8日 ，中国银行 、工商银行 、建设银行、农业银行、交通银行和邮储银行下调活期及部分定期存款利率。甬兴证券副总裁许维鸿对《环球时报》记者分析称
，随着后疫情时代经济逐渐复苏  ，中国经济的融资成本正在下降，“此次利率下调之后
，贷款利率的降低空间会更加灵活，居民购买房产的贷款成本会减少 。例如说买房贷款10年、20年
，甚至30年，贷款利率下调一点点，都能让买房者省不少钱。”